はじめまして。
今日から新しく永山 不動産などの情報をここに書いていくことにしました。
時間があるときにお立ち寄りください。
主に不動産の基礎的な知識を中心に、気になった項目などを書いていきます。
時間的にも無理なく掲載しようと思うので大体、月に2～3回の更新にする予定です。
いろいろな情報を共有できたら嬉しいです。
さて、まずは「指し値」の話からしたいと思います。
値下げを要請するのを「指し値」といいます。
そうすると、不動産業者はそのアパート・マンションの持ち主に対して、
「そのようなことをいっておりますが、いかがでしょうか」
・・・と交渉してくれるのが普通です。
そこで、もし1万円でも値下げができれば毎月1万円で年間12万円の家賃が浮くことになりますから・・・
"ダメもと"で、まず値引きの交渉をしてみる、ということを心得ておきましょう。
借りる物件を決める場合には、やはり永山 不動産情報などをマメにチェックして入念に決めましょう。
少なくとも1回決めたら2年あるいは4年、6年といったように1回や2回の更新をすることを考えておくことです。
・・・そうしないと、礼金ばかり取られ、あるいは引越し代ばかりかかり、いわゆる「引越し貧乏」ということになってしまいます。
また、多少の部屋の狭さといったものは年月が経つにつれてつのってくるわけですが、そのへんは大いにがまんして、むしろ将来のマイホーム取得のためにお金をためる、という方向に精力を注ぐのが良いでしょう。
では次に、アパート・マンションの設備の破壊についての対処の仕方を紹介しましょう。
最近のアパート・マンションには、エアコン、あるいはガスレンジ・ガスオーブンなどさまざまなものがついているものがあります。
こうした備品がついている場合に、ときには過失によらず自然に故障したりすることがあるものです。
したがって、そのような場合には、最初の賃貸契約でうたった通り、メンテナンスをしてもらい、もしその故障が自分の過失によるものだったらキチンと修理代を払うことです。
・・・以上のように、賃貸住宅を借りるのも、さまざまなポイントがあります。
ここにあげた点を押さえただけでも、ずいぶん借り住まいの住み心地も変わってくるでしょう。
引越しということは、簡単なようで意外と大変なことです。
若い単身者ならば、たいした荷物もないし、友達の車を一台借りて自分で運転して引越しすることもできるでしょう。
しかし、家庭をもち子供がいるようになると、家具もふえるし、食器やさまざまな生活用品が増えてきます。
そこで、この引越しをできるだけ安く手際よく行なうためには、友人や会社の同僚たちの応援を得て、レンタカーを借りて引越すのが一般的です。
しかし、最近ではタンスを動かしたり、重いものを動かして腰痛になったり、あるいは家具を傷めたりするよりは、むしろプロにすべてを任せて、自分は移動するだけというような引越しがはやっています。
極端な例をいうと、リビングルームに横になりながら、新しい転勤地に行く・・・
そうしているうちに引越しの品物が届いて、新しい永山 一戸建てには指示通りに品物が運び込まれ、きちっと住めるようにしてくれる・・・
ここまで引越しのサービスというのは進んでいます。
さて、引越しを手際よくするためには、運搬はむろんのこと、それ以外の雑事が大切になってきます。
たとえば、いつまでに近所へのあいさつまわりをしておく、あるいはガス会社、電気会社、水道局、電話、郵便局、銀行口座印かん登録、新聞販売所等々・・・
さまざまなところへの通告、通知といったものです。
これらの雑事を手際よく済ませ、無事運搬が終われば、新しい引越し先での生活がスムーズにスタートできるでしょう。
買主にとって希望通りの永山 戸建や土地が見つかったとき。
このようなとき、大多数の買主は、いわゆる手付金を支払い、売買契約を結んで残金を何回かに分けて支払うという方法をとるのが普通です。
手付金というのは契約が成立したことを証明する意味は持っていますが、その他にも法律的にはいくつかの意味があります。
民法では、契約に際して手付金について特に意味を決めておかないと「解約手付」としての意味を持つとしています。
解約手付は、売主が手付金の倍返しで契約を解除する権利を持っていることになります。
しかし、そうなっては買主は物件を入手することカてきなくなります。
すぐ気づくことですが、よい物件を入手するためには手付金を打っても売主に手付金倍戻しによって契約を解除されないようにすればよいのです。
手付金を打つときに、「この手付金は解約手付としての意味をもたない」旨の契約条項を明確にしておけばよいのです。
前回紹介した方法は、手付金を打ちながら欲しい物件を確実に入手するためのかしこい手付金の打ち方といえます。
では、契約の際、手付金は解約手付でないとすることが売主の反対などでできないときはどうしたらよいでしょうか。
契約は売主買主の合意がなければ成り立ちませんので、このようなことも生じます。
このときには手付金を打ったら、できるだけ早く売買代金残金を用意して、このことを売主に通知することです。
そうすることによって、売主は手付金倍戻しによる契約解除ができなくなるのです。
もう一つ考えられるのは手付金の支払額をできるかぎり多くすることでしょう。
手付金としては売買代金額の10%～20%くらいとするのが一般的ですので、少なくとも20%くらいを手付金として支払うことです。
これは永山 中古一戸建てなどの物件においても同様です。
・・・売主は手付金相当額を損しなければ契約解除はできませんので、この方法も効果はあると思います。
家を借りるには、ご存知のように、家賃を払うだけではなく、さまざまな費用がかかります。
東京を例にとって見てみると、居住用のマンション並びに永山 新築一戸建てなどを借りる場合は、敷金が2か月、礼金が2か月・・・
これを貸主に払い、業者には手数料を1ヶ月分支払うのが普通です。
さらに、入居に際しては前家賃といったものを支払いますので、合計すると、敷金2、礼金2、手数料1、前家賃1、ということで、6か月分のお金を用意しなければならないことになります。
・・・たとえば、10万円の部屋に入居する場合に、60万円のお金を用意するということが必要になってくるわけです。
ところが、最近は、貸し主によっては、敷金3か月、礼金2・5か月といった物件もあります。
以上は東京を中心とした首都圏の例ですが、関西などでは、保証金、あるいは、権利金といった形で、家賃の10倍ものお金をとったりします。
そのような場合、10万円の部屋だと、100万円、あるいは50万円といった多額の金がかかるわけです。
それに対して、仙台とか、札幌の方に行くと、敷金は2か月ですが礼金は1ヶ月、あるいはゼロといった形で若干、借りる人にとっては負担が少ない傾向があるようです。
・・・このような地方による格差は、賃貸市場の需給関係にもよりますが、やはり古くからの一つの大家さんと店子との関係からきている形態ともいえます。
借りるということは、買う場合よりは、ずっと安くなるわけですが、それなりに費用がかかります。
ですから、その費用をきちんと用意すること。
あるいは、永山 マンションを自分の予算の範囲内で借りられるように、部屋代をよく考えて、住居探しをするということが必要になってきます。
なお、最近では入居者が予告なしに契約を解除したとき"違約金"というものをとる大家も多くなってきました。
これは、直接的には入居時に関係ないものですが、1年や2年といった契約期間の途中で解約したときの大家に対する補償という性格のものです。
つまり、契約途中で急に引っ越されては、次の入居者が入るまで空屋になってしまうからで、解約の予告は1～3か月前と決められているのが普通です。
では次に、保証人についてのはなしをしましょう。
保証とは、保証した債務者（主たる債務者）の債務が実行されない場合に、債務者とは別に債権者に対しその債務を実行することをいいます。
保証した者のことを保証人といいます。
保証する債務の内容によって保証人が保証する内容は異なるので、具体例で説明してみましょう。
これから永山 中古マンションなどを借りる、購入することを考えている方はぜひ参考になさってください。
・・・
B（借主・主たる債務者）はC（貸主・債権者）から100万円借用しました。
このときA（保証人）はBに頼まれてCに対しBの保証人となりました。
このときAがCに保証したのはBが借用した100万円の元金とこれに対する利息などをBが返せないときはAが弁済するということです。
つまり、Aが保証したBの債務というのは、Cに対して100万円の元金、利息などを弁済期に弁済することです。
これがBにより実行されないときAが責任をもって実行するというのが保証の内容です。
Bの債務が金銭の弁済という債務であるためAの保証の内容もBと同一のものなのです。
では次のパターン。
Y（借主・主たる債務者）がZ（貸主・債権者）からマンションの一室を賃借し、X（保証人）はYに頼まれて保証人となりました。
このときXがZに保証した主要なものは・・・
1．Yが賃料を支払うこと
2．期間中約束通りに部屋を使用すること
3．期間終了後部屋をZに返還することです。
Xは、1．～3．のことだけでなく、4．契約期間中にYがした契約違反の行為（たとえば部屋をメチャメチャに使用したり、火災を出したなど）によって生ずるYの損害賠償債務に対しても同じく保証しています。
判例では、5．期間中だけにとどまらずYZの賃貸借契約解除後Yがマンションの部屋をZに返還しないため、Zがその部屋を他に賃貸てきないなどで損害が生じたものまでXは保証人として責任があるとしています。
では次のパターンは・・・
乙（主たる債務者）は丙（劇場）と出演契約をし、歌を歌うことになり甲（保証人）は乙の保証人となりました。
甲が丙に保証した内容は、直接には乙が丙で歌を歌うことですが、甲は乙の代役はできませんので、結局のところ、乙が丙に出演できないことになると垣こ員害が生じますので、乙はこの損害を賠償しなければなりません。
この損害賠償を前提にして、乙の損、害賠償債務を甲が保証しているのです。
保証人が債権者に対して保証している恨度は「主たる債務を超えない範囲内」です。
主たる債務者が負担していないものまで保証人は責任を負うことはないのです。
しかしこの範囲内である限り保証人の全財産をもって保証の責任を負う義務があります。
永山 中古住宅などを借りる、買うという際にはこの点に注意しましょう。
・・・以上のようなことを十分に考慮した上で保証人になるようにしたいものです。
家でも土地でも、永山 物件などの賃貸、借契約書に書かれている借主がしてはいけない事項としては、まず次の3つがあげられます。
1．賃料の不払いをしてはならない
2．第三者に無断で賃借物件を譲渡転貸してはいけない
3．無断で増・改築をしてはならない
・・・これらは不動産を借りている者として厳に慎まなければならない禁止事項の王様です。
これらに該当する行動をした場合、貸主から立ち退き、明け渡しを求められると考えていたほうがよいでしょう。
借主として一番怠ってはいけないことは賃料の支払いを怠ることです。
貸主としても家や部屋を第三者に貸す一番大きな目的は賃料収入。
この目的のために大切な家や部屋を第三者に貸しているのです。
契約書には「1か月でも怠ったとき」とか「3か月分怠ったとき」貸主は契約を解除して立ち退きを請求できる旨が規定されているのが多いようです。
事情にもよりますが、普通の状態でしたら3か月分賃料の支払いを怠ったとしても直ちに貸主により契約の解除をされ疏ち退きを請求されても、裁判でそのまま立ち退きが認められることはないでしょう。
貸主はこの程度のことは我慢しなさい、というのが裁判所の一貫した傾向です。
しかし1年分以上の賃料の滞納となると、話は別です。
家や部屋の貸し借りには、特に借主の個性が重要視されるところがあります。
そこで、契約書には借りている家や部屋を第三者に譲渡したり、又貸ししたりしてはいけないとの規定があるのが多いのです。
この規定についてはある程度、厳格に守る必要があるようです。
いま永山 物件情報を探しているという方は、このようなことを知っておくべきです。
裁判所もこの点については貸主側の事情も韓重しているといえます。
・・・ただ、一時的に同居人を置いて部屋代を取っても、これだけでは立ち退きの請求を認められることはないでしょう。
また、借主は勝手に増・改築をしてはいけないとも契約書によくかかれています。
しかし、この点については貸主側の事情よりも借主側の事情を尊重してかなり緩やかに考えているのが裁判所であり、一般の孝えです。
裁判所は一般的に、借主が家や部屋を有効に使用できるようにと考えているようです。
たとえば、部屋のドアを取り替えるとか、壁紙を全部取り替えるなどは問題ないでしょうし、部屋の仕切りを取りのぞいて一つの大きな部屋にしても、その逆も可能でしょう。
しかし、貸主の所有権である家や、部屋の構造や基本的部分までも増築したり改築したりすることまでは許されません。
たとえば、家の柱を取り替えるとか、部屋を全部解体して一つにしてしまうなどはしないほうがよいでしょう。
さて、一般に、永山 土地や家、部屋を借りると借家法の適用があります。
簡単にいえば、借家法は借主の立場を守るための法律です。
借家法で借主の立場を守るようになったのは歴史的な沿革があるのですが・・・
借主の立場を守っている点、つまり借主が強い点は、次のようなことです。
第一に、借主が一度家や部屋を借りると、貸主は契約期間が満了しても簡単に立ち退きを請求できません。
借家契約（部屋も含めて）の場合、期間は2年とか3年が多いようですが・・・
この期間が満了しても借主が借りたい意向であれば、貸主は立ち退きを容易に請求できません。
貸主が期閲が満了したので、更に貸さないようにする、つまり更新を拒絶するには・・・
1．貸主が6か月前から期間満了後はさらに貸さないという「更新拒絶」の意思を伝えてある
2．更新拒絶をするについて正当な事由がある
・・・これらこつの条件が整わなければならないのです。
1．の更新拒絶の意思表示は時間の問題だけで別に困難な点はありません。
やっかいなのは、2．の正当事由を証明することです。
正当事由というのは貸主が自分で使う必要があるというだけでは認められることはまずありません。
借主の家や部屋を使う必要性も十分に考慮されます。
貸主と借主の事情を総合的に比較考慮して、ということは経済力や社会的地位や契約期間中の態度などのすべてを判断されることになります。
・・・しかし、正直にいって、貸主からの正当事由が立証され更新拒絶が認められるということはかなり少ないようです。
永山 売土地などの場合には、貸し借りではないのでこのような問題は起きません。
第ニに、契約後の賃料の値上げは貸主の意向だけでは決められません。
借主の承諾が必要になります。
つまり、借りるまでは貸主の提示する条件をのまなければなりませんが・・・
借りた後は借主の承諾がないと契約の条件を変更することができないのです。
・・・これは、契約の条件を変更するには貸主は借主の合意に基づかなければならないからです。
実際、借主としては賃料は安いのにこしたことはないので、なかなか同意をしないのが実情のようです。
さて、契約を結ぶ際に賃料の値上げについて、将来にわたり決めておけばこのような問題はなくなりそうです。
しかし、借家法は、契約を結ぶときに借主に不利になる条件を契約すると、その条件は無効であるとしています。
・・・以上のように、賃料の値上げばかりでなくあらゆることについてこのことは適用になり、借主は守られているのです。
自宅を永山 リフォームしようと考えている方はこのような問題に頭を悩まされることはありません。
最近は地価高騰のあおりを受けて、賃貸住宅の家賃も急激な値上りを示しています。
これは、東京に限らず、首都圏及び地方都市においても同じような傾向です。
永山 リノベーションの需要は高まっているようですが・・・
しかしこのような中で、住宅都市整備公団や各地方の公営住宅の賃貸、家賃は、いわゆる民間の賃貸家賃に比べると、まだまだ安く借り得なのが現状です。
・・・そのため、抽せんでは毎回大変な倍率になっていますが、資格のある人はどしどし申し込んでみましょう。
そこで、具体的に、賃貸住宅の申込みセンターですが・・・
たとえば住宅都市整備公団の場合には、「住宅募集センター」というものが各地方にあります。
さて、実際の申込み方法ですが、まず賃貸の案内、申込書をもらいに行きます。
そして、そこの中にある新規賃貸住宅申込書というハガキを通して、賃貸の申込みをするわけです。
この申し込みプロセスは、まず郵送しますが、この申し込みについては、申し込み期間最終日の翌日までの郵便局の消印があることが必要です。
そして、申し込むと、今度は、公開抽選が行なわれます。
公開抽選は、公団の定める方法によって、住宅都甫整備公団の住宅募集センターで行なわれます。
そして、当落の通知は抽選結果通知票によって、全員に知らせることになっています。
なお、抽選日の翌日、新聞紙上にも申込区分の共通の下桁数で掲載されることになっています。
運良く当選または補欠の人は、抽選結果通知票と同封の瞥類を確認の上、案内により入居資格の確認を受けることとなっています。
その場合、提出する井類は・・・
1．住民票の写し
2．入居者所得証明書
3．その他（特殊事情の人については、別途証明書）
・・・この3つです。
また、契約に当たっては、「実印」及び「3か月以内に交付を受けた印鑑登録証明書」が必要です。
そして、公団の定める入居開始可能日からその月の末日までの日割の家賃及び共益費ならびに敷金を支払うことになります。
なお、入居時期はそれぞれの団地によって決まっていますので、その定められた目から入居可能です。
このような方式は、公団住宅においてもほぼ同じですので、とにかく情報を的確に入手し、何回でもトライしてみるといったことが、公団、公営の賃貸、住宅に入る最大のコツです。
永山 不動産などを日ごろからよくチェックしておきましょう。